Из Москвы, из Москвы
На фоне репатриации капиталов, ограничений на вывод средств и нехватки качественного предложения региональный девелопмент называется одним из наиболее привлекательных для игроков в ближайшие пять лет. О том, куда, кроме Москвы и Петербурга, стоит идти прямо сейчас, в серии публикаций CRE рассуждают ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости.
По итогам 2023 года, совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России превысил 763 млрд. рублей, что стало рекордом за историю наблюдений, напоминает Станислав Бибик, партнёр NF Group. В структуре инвестирования на Москву пришлось около 68% вложений, на Санкт-Петербург – 22%, остальные 10% – на регионы России. Наибольший объем привлеченных средств на региональных рынках был зафиксирован в Карачаево-Черкессии – 32% или 24,2 млрд. руб., однако эксперт напоминает, что он пришелся лишь на одну сделку – покупку курорта «Архыз». На втором месте – Новосибирская область с долей в 9%, а также Татарстан – 7%.
По типу инвестора лидировали банки (47% от общего объема инвестиций в регионы) и инвестиционные компании (43%). «Лидерство финансовых структур можно объяснить также одной крупной портфельной сделкой – покупкой Газпромбанком портфеля «Мега», куда входил ряд крупных торговых центров в регионах, – резюмирует Станислав Бибик. – Торговая недвижимость вообще стала лидером по объему привлеченных средств на региональных рынках – 55% в 2023 году или 42 млрд. руб.».
В свою очередь, Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, оценивает инвестиции в российские регионы в 2023 году как пятую часть от общего объема вложений в CRE. «В абсолютных значениях показатель составил 155 млрд. рублей, что в три раза превышает годовое значение 2022 года, и является максимальным за всю историю наблюдений, – соглашается эксперт с коллегами. – В 2024 году интерес инвесторов к регионам сохранится. Наиболее привлекательными для девелопмента станут, в первую очередь, курортные – Сочи, Краснодарский край, а также туристические кластеры по всей России – Байкал, Алтай, Северный Кавказ. Тренд обусловлен активным развитием внутреннего туризма: во многих регионах России сохраняется острый дефицит качественного номерного фонда и инфраструктуры, что открывает для инвесторов новые перспективы».
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия, также называет инвестиционный потенциал ряда регионов России в 2024-м достаточно высоким. «Как в части покупки активов, так и в контексте нового строительства, – уточняет он. – Инвестиции в готовый бизнес сегодня не являются безальтернативным способом вложения, поэтому мы видим активный интерес к девелопменту именно в регионах».
Прямая речь
Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI partners:
- Краснодарский край – склады, индустрия гостеприимства, ритейл, морские порты. Сейчас это ключевой логистический хаб на юге страны, и фактически – единственная тёплая морская курортная зона для миллионов жителей России, которые по разным причинам не могут отдохнуть на иностранных курортах. Приморский край и Владивосток – склады, офисы, аэропорт и морской порт. Снова же, ключевой логистический хаб на востоке страны и «внутренний оффшор» на о.Русский, куда переезжают российские корпорации из Кипра, Нидерландов, Сингапура, Люксембурга, Швейцарии и других, в прошлом привычных и комфортных, мест. Калининград – качественные офисы и жильё – из-за другого «внутреннего оффшора» на острове Октябрьский. Ну а из-за переориентации транспортных потоков с запада на юг и восток, очевидно, роль Санкт-Петербурга и Москвы как крупных транзитных хабов сократится в пользу Краснодарского и Приморского края. В средне- и долгосрочной перспективе картина будет меняться в зависимости от геополитических реалий.
Бизнес и центры
Для офисных инвестиций регионы оставались менее привлекательными, чем Москва и Петербург все тридцать лет истории рынка коммерческой недвижимости в России.
Оба города по-прежнему будут доминировать в сегменте, однако потенциальным региональным инвесторам всё-таки могут быть интересны Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск, Краснодар, перечисляет Алексей Ефимов. «Офисные сделки и проекты в регионах до сих пор – точечная история, – соглашается Георгий Кизесов, директор по инвестициям AKTIVO. – Профессиональные инвесторы всё ещё идут в регионы неохотно, поскольку в большинстве из них наблюдается ограниченный спрос со стороны арендаторов».
Прямая речь
Дмитрий Тищенко, управляющий директор Becar Property Management:
– 85% офисов сконцентрировано в Москве и Санкт-Петербурге, и предпосылок для изменения ситуации нет. Но инвесторам, безусловно, интересны и города-миллионники, и крупнейшие агломерации с платежеспособным населением: Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Краснодар, Ростов-на-Дону.
Перенос штаб-квартир крупнейших корпораций из Москвы в сибирские и уральские города (Красноярск, Екатеринбург, Новосибирск) может стать окном возможностей для регионального офисного рынка уже в 2024-м, убеждён Александр Алейников, партнер, коммерческий директор Pridex. «Среди наиболее свежих примеров – готовящийся переезд в Красноярск головного офиса «РусГидро», – сообщает эксперт. – Другие компании, которые планируют, либо уже сменили «прописку», – En+Group, Русал, Полюс, ТМК и т.д. Релокация поддерживается и правительством как способ стимулировать развитие регионов. Кроме того, компании промышленного сектора стараются сейчас быть ближе к своим ключевым производственным точкам, что должно обеспечить дополнительное повышение эффективности бизнеса. И хотя тренд разворачивается на офисном рынке, он, безусловно, оказывает влияние и на другие сегменты: в первую очередь, способствует развитию социальной инфраструктуры (детские сады, школы и др.), а также торговой недвижимости и индустрии гостеприимства. Урал и Сибирь-то уже несколько лет находятся в поле зрения профессиональных игроков, но в последнее время мы стали наблюдать рост запросов на офисные проекты и на юге страны – в Краснодаре, Ростове-на-Дону и др. В ближайшее время направление продолжит развиваться – в первую очередь, за счёт крупных аграрных предприятий. Если взятый правительством курс на развитие регионов останется неизменным, а опыт переноса штаб-квартир крупных корпораций из Москвы – позитивным, тенденция усилится, а список потенциально интересных для инвестиций субъектов РФ – расширится».
Прямая речь
Никита Деев-Анисимов, управляющий директор Titul:
– В ближайшие два года ожидается сохранение тренда на открытие штаб-квартир крупных компаний в регионах. Это приведет к релокации сотрудников и увеличению спроса в различных сегментах рынка, включая жилье, розничную недвижимость и сферу отдыха. Тренд будет усиливаться под воздействием внешних факторов, и останется стабильным в течение ближайших двух лет.
В 2024 году же стоит обратить внимание на следующие регионы. Классические офисы: здесь Тюмень, Челябинск и Краснодарский край обретают привлекательность благодаря развитию бизнес-инфраструктуры и росту спроса на офисные помещения.
Сети гибких офисов будут оставаться активными участниками выхода на региональный рынок благодаря растущей потребности в подобных пространствах. Средние и крупные компании из центральных регионов могут оказаться конкурентоспособными на региональных рынках.
В регионах сохраняется дефицит современных коммерческих объектов, при этом местные игроки часто не имеют достаточной экспертизы для их разработки, что делает такие локации ещё более привлекательными для входа.
Немосковские окна
Марина Толстошеева, руководитель УК «Альта+», напоминает и про созданные в 2018 году специальные административные районы (САР). «Таких в России, правда, пока только две: в Калининградской области и на острове Русский, куда активно привлекается капитал, – уточняет она. – Но уже по итогам I полугодия 2023 года объем качественных офисов в десяти российских городах с населением более 1 млн человек достиг 3,6 млн кв. метров. При этом в Новосибирске, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге были зафиксированы самые высокие ставки аренды офисов класса А среди регионов. Это говорит о существенном дефиците качественных офисов и привлекательности офисного девелопмента».
Прямая речь
Татьяна Шараева, президент НАОК, партнёр OfficeFlex:
- На качественные коворкинги в регионах огромный спрос, и пока удовлетворить его сегмент не может. Проблема в том, что нет достаточно больших качественных проектов, чему, конечно, есть определенные причины. Прежде всего, недостаток качественных офисных зданий. Те, что есть, в основном, уже с нулевой вакантностью. Коворкингам попросту негде открываться. Поэтому мы видим, что основная масса региональных коворкингов – это небольшие проекты. Другое дело, что можно и нужно открываться в нестандартных локациях: ТЦ, бывшие промзоны, дома культуры, библиотеки. Но, снова же, далеко не всегда в регионах есть инвесторы, готовые вкладываться в такие проекты.
Резюмируя: крупные игроки понимают, что спрос есть, но пойдут только под запрос конкретного клиента или инвестора. Для поиска инвесторов коворкингов 2024-й – вообще очень неоднозначный год. Сдерживающим фактором является ставка рефинансирования.
Смещение офисного спроса наблюдается и в сторону Самары и Нижнего Новгорода, подчёркивает Марина Толстошеева. Относительная близость этих городов к Москве и производствам, высокие ставки и более высокий уровень зарплат в столичном регионе заставляют крупный бизнес рассматривать направления в качестве перспективных по выводу штаб-квартир. На тренд влияет и политика перевода центральных офисов госструктур в регионы в рамках программы децентрализации точек экономического роста. «Московские девелоперы теперь выходят в регионы не просто так, но активно изучают возможности по входу со своим брендом, – продолжает эксперт. – Региональные игроки, в свою очередь, охотятся за качественным столичным брендингом; на выходе – мы уже скоро увидим новые проекты в регионах от именитых девелоперов. Конечно, в условиях геополитической нестабильности сначала будут скупаться замороженные лоты региональных девелоперов, поскольку это зачастую снижает порог входа». «Среди регионов стоит выделить те, где активно развивается, в частности, IT-сектор, – добавляет Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор, NAI Belarus. – В этом плане перспективны Екатеринбург, Новосибирск. Не стоит исключать и не крупные населенные пункты, которые относятся к наукоградам. Там удельная доля категории офисных сотрудников высокая, а вот сама инфраструктура далеко не всегда обновлена».
Прямая речь
Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики, ПАРУС Управление Активами:
- Несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, ожидания бизнеса остаются оптимистичными, а потребительские настроения сохраняются на высоком уровне Однако выросшее фондирование новых проектов в коммерческой недвижимости будет ограничивать девелопмент во всех секторах. Но мы, снова же, смотрим в будущее с оптимизмом.
Потенциал инвестиций в коммерческую недвижимость страны огромен, мы всё ещё сильно отстаём от развитых государств по показателям обеспеченности населения площадями. Тех же качественных офисных объектов на региональных рынках не хватает, а начало строительства новых БЦ осложнено внешними факторами – ростом стоимости фондирования проектов и ростом себестоимости. При этом, по данным Федеральной налоговой службы в России зарегистрировано почти 5,9 млн субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП). Почти всем этим компаниям нужны офисы, шоу-румы, торговые, производственные и складские площади. Спрос и ограниченный объём предложения в данных секторах повышают спрос на небольшие и маленькие лоты коммерческих площадей, что отражается и на росте инвестиций в них. Усиливается и запрос на гибкие и гибридные форматы в регионах. При этом рынок коворкингов за пределами Москвы и Петербурга растет не только за счет частных девелоперов, но и за счёт государственного сектора.
Спасибо за покупку
В этом году новых крупных сделок с уходящими «иностранцами» уже не предвидится, и офисные объекты, в том числе, в регионах, будут продаваться преимущественно госструктурам, прогнозирует Георгий Кизесов. Однако это будут относительно недорогие объекты в связи с высокой стоимостью кредита – главным сдерживающим фактором для рынка коммерческой недвижимости. «В связи с ростом ключевой ставки всем фондам, которые получают деньги с розницы, вообще стало работать сложнее, поскольку многие инвесторы сегодня предпочитают вкладываться в облигации и депозиты, – продолжает г-н Кизесов. – Классический инвестфонд в итоге в этом году будет не очень активным, снова же, в связи с дороговизной кредита. Но на рынке появляются точечные игроки – промышленные группы, для которых недвижимость не является профильным сегментом, но перекладывающие в неё прибыль из основного бизнеса. Наиболее интересными для них будут регионы с растущим населением. Например, Тюмень и Краснодар. Также привлекательными для инвесторов остаются города-миллионники с высоким уровнем доходов, такие как Казань, нефтедобывающие и нефтеперерабатывающие регионы». «Всем нам известен термин – «профицитные регионы», – соглашается Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью. – Например, по итогам 2023 года одним из таких стала Ярославская область. Но есть и более отдаленные, как правило, занимающиеся добычей или транспортировкой угля, газа и нефти. Модель известная: там, где уровень доходов населения высок, образуется спрос на новые продукты, концепции, недвижимость. Важно отметить, что в рамках трансформаций, запущенных событиями предыдущих лет, усилился ещё и процесс миграций – например, мы видим, что на рынок жилой недвижимости выходит много наших соотечественников из таких регионов. Именно ротация аудитории указывает на новые возможности. Ведь если кто-то переезжает (и переводит бизнес в столицу), значит, вероятно, происходит процесс освобождения каких-то ниш, где ранее конкуренция была слишком высокой. Вместе с тем, каждый регион из тех, где может быть и дефицит бюджета, по-своему интересен, вопрос лишь в том, чтобы вычислить потребности. И если в одном из них люди нуждаются в развлечениях и новых ТЦ, то в других явно не хватает нового жилья или офисов. Вот на такой уникальный спрос обычно и ориентируются компании, рассматривающие перспективы инвестирования в регионы. Конечно, развитие может застопориться на фоне роста ключевой ставки и подорожавших кредитов. Тем не менее, я вижу перспективы в развитии курортов (Алтай, Краснодарский край, Крым), ритейла (крупных сетей с недорогой одеждой, товарами для дома, техникой). А вот строительство жилья или, тем более, коммерческой недвижимости, в том числе производств, сегодня будет вызывать опасения – это проекты долгого цикла, в условиях неопределенности их запускать страшнее».