Машиноведение без проблем и обуви
Бывший недострой и здание на территории промплощадки «Скороход» приспособят под апартаменты
У девелоперов растет интерес к приспособлению существующих зданий под апарт-отели. Компания «Петрополь» приобрела под такой проект бывший недострой на Васильевском острове, а «Союз Девелопмент» выкупил здание на территории промплощадки бывшей обувной фабрики «Скороход». Сегмент апартаментов позволяет привлекать средства за счет продажи номеров, но на экономике таких проектов негативно сказываются высокая ключевая ставка и рост налоговой нагрузки, предупреждают эксперты.
Компания «Петрополь» купила бывший корпус Института проблем машиноведения РАН на 17-й линии Васильевского острова, 52/1, рассказал ее представитель. К 2025 году в здании площадью 7,2 тыс. кв. м откроется четырехзвездочный апарт-отель Gler на 111 номеров, которые будут продаваться розничным инвесторам. Оператором апарт-отеля станет гостиничная сеть Station Hotels, которая управляет семью объектами в Санкт-Петербурге. Владелец компании «Петрополь» Марк Лернер сообщил, что проект будет реализован совместно с партнером, которого он не назвал.
Прежний владелец здания на Васильевском острове — ООО «Трир», которое принадлежит Ксении Галаевой, Людмиле Выговской и Алексею Иванову, указано в kartoteka.ru. Эта компания в 2020 году приобрела недостроенный объект на торгах за 124,9 млн рублей, следует из данных Росимущества. В 2022 году здание было введено в эксплуатацию, но его реконструкция не была завершена. Связаться с ООО «Трир» «Ъ-СПб» не удалось.
Интерес к развитию формата апартаментов также есть у компании «Союз Девелопмент» Шоты Паксадзе, которая приобрела у «Охта Групп» историческое здание на Заставской улице, 33/3. Объект площадью 3,5 тыс. кв. м, расположенный на территории бывшей обувной фабрики «Скороход», будет переделан в бутик-отель под управлением «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «Бестъ»). Завершить работы планируется в течение полутора-двух лет.
Инвестиции в восстановление здания составят более 350 млн рублей, уточнил гендиректор компании «Союз Девелопмент» Заза Паксадзе. Сейчас с «Охта Групп» также ведутся переговоры о приобретении других зданий на площадке «Скорохода» под апартаменты, уточнил он. Зампред «Охта Групп» Михаил Ривлин пояснил «Ъ-СПб», что компания готова продавать партнерам отдельные объекты при условии интеграции в общую архитектурную концепцию проекта развития территории.
Партнер NF Group Станислав Бибик считает, что стоимость здания на Васильевском острове могла составить 500–700 млн рублей. Сумму сделки между «Союз Девелопментом» и «Охта Групп» можно оценить 450–520 млн рублей, добавляет гендиректор Eight Development Данил Бекиров. Партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус предполагает, что речь идет о 720 и 350 млн рублей соответственно.
Здание в Московском районе находится в хорошем состоянии и требует только капитального ремонта, отмечает господин Бекиров. Стоимость перепрофилирования здания на Васильевском острове составит 75–90 тыс. рублей за квадратный метр, подсчитал он. Объект предлагался на рынке по не очень высокой цене, но из-за риска длительных продаж номеров финансовая модель вызывала вопросы, объясняет эксперт.
При реконструкции здания под апартаменты не предусмотрена социальная нагрузка, что позволяет улучшить экономику проекта, говорит эксперт по девелопменту Андрей Вересов. В этом случае также можно привлечь кредитные средства на более выгодных условиях, чем при строительстве с нуля, уточнил он.
Заниматься приспособлением объектов под гостиничную функцию девелоперов также стимулирует нехватка земли под застройку, указывает господин Лехмус. При этом конструктив существующего здания ограничивает возможности девелопера, предупреждает руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепешина. Реализация номеров в розницу позволяет уйти от привлечения банковского финансирования, но в случае низких продаж существует риск увеличения сроков работ, напоминает господин Вересов.
По данным NF Group, в 2024 году в Санкт-Петербурге будет введено 18 апарт-отелей на 4,9 тыс. номеров. Их открытие приведет к увеличению доли сервисных апартаментов в структуре гостиничного рынка города до 46%. Сейчас на местном рынке работает 37 объектов такого формата с общим номерным фондом 8,2 тыс. единиц. Однако в дальнейшем вероятно снижение темпов прироста числа апарт-отелей: с начала этого года у застройщиков таких объектов нет льгот по НДС, что увеличивает финансовую нагрузку, ожидает госпожа Лепешина. На спросе на апартаменты негативно сказываются высокая ключевая ставка и отсутствие льготных видов ипотеки для этого формата, добавляет господин Лехмус.